Почему дешевеет московская недвижимость

В этом году Москва поставила рекорд по объему новостроек. На то, чтобы его раскупить, покупателям даже в более лучшие времена потребовались бы многие годы. А московские девелоперы продолжают выставлять на продажу проекты, чтобы успеть поймать оставшийся платежеспособный спрос.

Для тех, кто следит за ценой квадратного метра на московском рынке жилья, падение цен на недвижимость является самым весомым доказательством экономического кризиса в стране. Эксперты фиксируют тот факт, что долларовая цена к концу года упала до уровня почти десятилетней давности — $2,5 тыс. за 1 кв. м.

В рублях московские квартиры за этот год подешевели в среднем на 10-15%. Причем, по наблюдениям руководителя "ИРН-Консалтинг" Татьяны Калюжновой, падение цен на 10% рекордным не является — все это мы уже видели во время кризиса 2008 года.

Однако причины, которые давят на цены, для рынка московской недвижимости являются новинкой: речь идет не о снижении цен в строящихся проектах, а о появлении на рынке новых объектов с более низкими ценами.
"Тенденция, которая претендует на звание ключевой в 2015 году, это беспрецедентный рост объема предложения жилья комфорт-класса",— говорит руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк. Согласно оценкам Est-a-Tet, объем предложения в Москве в этом году достиг почти 2,5 млн кв. м жилой недвижимости. С учетом апартаментов это свыше 32 тыс. квартир в новостройках Москвы. И, по словам Владимира Богданюка, это рекордный объем предложения в Москве за последние пять лет.

"Сейчас самые интересные события на московском рынке недвижимости разворачиваются на территории от ТТК до МКАД",— считает Татьяна Калюжнова. Именно здесь был самый высокий спрос на жилье эконом- и комфорт-класса и самое низкое предложение. И именно на этих просторах с начала прошлого года выросло число новостроек. Согласно оценкам Татьяны Калюжновой, объем предложения за этот период здесь увеличился более чем до 1 млн кв. м.

При этом в новостройках эконом-класса предложение выросло в 1,7 раза, а в комфорт-классе — почти в пять раз.
"Беспрецедентное увеличение доли предложения комфорт-класса способно изменить существующую более 15 лет структуру предложения в столице",— отмечает Владимир Богданюк. И это происходит уже сейчас.

"В этом году впервые на рынке Москвы изменилось соотношение в предложении новостроек массового сегмента и бизнес-класса. По итогам 2014 года 53% рынка новостроек приходилось на бизнес-сегмент, а 40% — на массовый. В текущем же году на массовый сегмент приходится 56% рынка новостроек, на бизнес-класс — 38%",— отмечает гендиректор компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Софья Лебедева.

Как получилось, что в Москве стало появляться более доступное жилье? Первопричиной участники рынка называют выход в этом году на рынок масштабных проектов, в том числе на территории бывших промзон — ЗИЛ, "Серп и молот", "Грайвороново", "Соколиная гора" и других. По оценкам специалистов рынка, когда девелоперы застроят все территории промзон запланированным жильем, объем предложения здесь достигнет около 5 млн кв. м. Это сопоставимо с рекордным объемом жилья, выставленного на продажу в этом году в Московской области,— около 6 млн кв. м.

Кроме начала застройки промзон в этом году отмечена и еще одна существенная тенденция — перевод апартаментов в жилой фонд. "Часть из них была переведена у МФК "Савеловский Сити" — около 60%, МФК "Водный" и "Фили Град" — около 85%. Также полностью был переведен в жилье архитектурный проект "Лица",— рассказывает Софья Лебедева. Большинство этих проектов относятся к жилью комфорт-класса. "Как правило, это монолит-кирпич, иногда модернизированная панель, улучшенные планировки квартир, закрытая дворовая территория, подземный паркинг",— объясняет Владимир Богданюк.

Все эти характеристики ранее были свойственны исключительно бизнес-классу. "Основное отличие заключалось в площадях квартир — в бизнес-классе они были просто больше",— говорит Богданюк. А теперь это становится нормой для комфорт-класса, где средняя площадь квартир составляет 50-55 кв. м. Как заметил один из участников рынка, "это в прямом смысле комфортное, качественное жилье, каким оно и должно быть".

Вывод новых проектов по строительству жилья выглядел бы логично, если бы в экономике было все хорошо. Но сегодня резко упал платежеспособный спрос, да и прогнозы экономистов неутешительны. По данным Росреестра, число зарегистрированных договоров долевого участия в Москве за январь--ноябрь 2015 года снизилось на 19% по сравнению с аналогичным периодом 2014-го. Получается, что застройщики, выводя на рынок новое жилье, сами делают все, чтобы цены на столичную недвижимость упали.

"Работу над проектами по редевелопменту промзон застройщики начали в конце 2012-го — начале 2013 года",— поясняет Татьяна Калюжнова. Цена подготовки такого проекта может доходить до 40% его себестоимости. "То есть механизм запущен настолько, что остановить вывод этих проектов уже невозможно",— отмечает Калюжнова. А учитывая, что по каждому из проектов у застройщиков теперь очень жесткие обязательства по срокам перед столичными властями, им придется строить быстрее, чем будут продаваться эти квартиры.

"По нашим оценкам, в Москве от ТТК до МКАД в год поглощается примерно 7-7,5 тыс. квартир. Общий объем предложения сейчас порядка 25 тыс. квартир. То есть объема предложения в новостройках, который уже выставлен на продажу, хватит на 3-3,5 года. А с учетом того, что в 2016 году еще будут выходить новые крупные объекты, разрыв между спросом и предложением будет только увеличиваться",— говорит Татьяна Калюжнова.

Тем не менее, по мнению Владимира Богданюка, темпы поглощения будут сильно зависеть от класса и стоимости жилья: по его оценкам, "поглотить" существующий объем предложения в эконом- и комфорт-классе спрос сможет за 2,7 года, в бизнес-классе — за четыре года, в премиальном и элитном сегменте — только за шесть лет.

В элитном сегменте, по оценкам Kalinka Group, долларовые цены упали более чем на треть. "Можно уверенно сказать, что снижение за год цены на 37,7% — это рекордное падение",— говорит председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. По ее словам, если в июне 2015 года средневзвешенная цена предложения достигла минимального уровня кризисного 2009-го ($17,3 тыс. за 1 кв. м), то к декабрю стоимость элитного метра упала до $12,7 тыс. То есть цены на элитное жилье вернулись к уровню 2004 года.

Основной тенденцией здесь в 2015 году стал переход на рублевое ценообразование, что несвойственно рынку элитной недвижимости. "Перестали пользоваться спросом предложения в бюджете от $2 млн до $7 млн, в этом сегменте элитного жилья произошел провал в продажах. Исчез богатый средний класс как основной покупатель элитного жилья",— отмечает Екатерина Румянцева. При этом в 2015-м в сегменте элитного жилья на рынок вышло семь новых проектов с общим объемом предложения около 26 тыс. кв. м.

Тем не менее у застройщиков, особенно имеющих административный ресурс на точечную застройку в разных районах Москвы, есть резоны начать строить именно сейчас. Ведь экономические прогнозы безрадостны, и народ непременно будет вынужден тратить накопленный "жирок". А, например, только на депозитах в банках, по данным ЦБ, сейчас лежит 21 трлн руб.

Однако, не все так просто. Раньше инвестиционная недвижимость могла простаивать годами. Теперь, по признанию одной из владелиц четырех квартир (из них две в Москве), только за квартплату ей приходится ежемесячно отдавать 35 тыс. руб. (420 тыс. руб. в год). Причем содержание подмосковных квартир ей обходится гораздо дороже московских. А попытки продать квартиры в области по рыночной цене не увенчались успехом.

И эта ситуация не уникальна. Дело в том, что новостроек массового сегмента в Москве не было много лет. Застройщиков выдавливали за МКАД, множество покупателей из-за дороговизны столичного жилья были вынуждены обращать внимание на Московскую область. "В текущем году застройщики вывели новые проекты массового сегмента в Москве, причем абсолютно по разным направлениям, и многие москвичи предпочли присмотреть вариант в столице",— говорит Софья Лебедева.

Часть инвестиционных квартир в этом году вылилась на рынок аренды жилья, где к тому времени уже снизился спрос из-за отъезда самых платежеспособных арендаторов — экспатов. "В начале года было отмечено рекордное за последние пять лет количество досрочно расторгнутых договоров найма — 35%: отток арендаторов с рынка был очень серьезным",— рассказывает замдиректора департамента аренды квартир "ИНКОМ-Недвижимости" Оксана Полякова. А появление на рынке инвестиционных квартир привело к тому, что разница между спросом и предложением составила 2-2,5 раза. "Это сопоставимо только с показателями летнего периода затишья, когда многие наниматели съезжают с квартир, а на рынок выходят наймодатели, сдающие жилье на время дачного периода",— говорит Полякова.

В итоге — уже много раз высказанная мысль: в этом году люди поняли, что московская недвижимость больше не является выгодной инвестицией. Серьезных провалов спроса при этом на рынке никто не ждет даже среди москвичей — спрос на нормальное жилье в Москве продолжает оставаться большим. С учетом экономической ситуации в стране, существующего объема предложения и выхода новых проектов в 2016 году Татьяна Колюжнова считает, что к 2017 году квадратный метр может подешеветь до 160 тыс. руб. "Все рекорды московского рынка недвижимости в этом году были в пользу обычных покупателей",— говорит она.
irn.ru

 

Что же происходит на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья?

Едва пробудившийся интерес в октябре 2015 года к дешевеющим квартирам в Москве был нивелирован страшилками про дешевую нефть, слабый рубль и ставшую недоступной ипотеку. Это все вместе взятое не только снизило активность покупателей столичного жилья, но и привело к развалу уже авансированных сделок, - именно так объясняют нынешнюю ситуацию риелторы.

Объем предложения жилья на вторичном рынке Москвы остается стабильным: колебания в ту или иную сторону в последние месяцы не превышают нескольких процентов. По данным компании «МИЭЛЬ», в ноябре в столице продавалось 53 500 квартир, на 2% больше, чем в октябре, и на 3% - чем в ноябре 2014 г. В эконом-классе предложение выросло на 1,7% по сравнению с октябрем, в комфорт-классе – на 2,3%, в бизнес-классе – на 1,7%.
«НДВ-Недвижимость» зафиксировала рост показателя на 0,6% в помесячном разрезе.
«Инком» оценивает количество выставленных на продажу в «старой» Москве квартир в 46 500 штук, относительно октября показатель снизился на 0,5%, а годовом исчислении – вырос на 0,7%.
В целом, по данным «Инкома», предложение сейчас на 19,3% ниже максимума, отмеченного в ноябре 2010 г., и в 3,2 раза выше минимального значения, зафиксированного в январе 2006 г.

«В ситуации значительного сокращения спроса, с которым столкнулся вторичный рынок жилья в 2015 г., можно было бы предположить значительное накопление предложения вследствие резкого снижения возможностей по реализации объектов. Однако по факту мы видим: этого не произошло. Объем предложения на сегодняшнем так называемом кризисном рынке высок, но не выходит за границы среднестатистических значений. И объясняется данный факт, прежде всего, тем, что у продавцов присутствует определенный уровень ожиданий в отношении стоимости их жилья. В острых случаях решения жилищных проблем люди готовы корректировать свои ожидания, но, если «вопрос терпит», они предпочитают уйти с рынка «до лучших времен», - говорит Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость».

В Подмосковье, по информации Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис», количество новых квартир в продаже, то есть тех, что вышли на рынок в ноябре, упало на 0,9% относительно октября и на 12,8% - по сравнению с ноябрем 2014 г. Однако общий объем предложения вырос на 2,9% к октябрю и на 6,8% в годовом выражении. «Таким образом, после небольшого «вымывания» объектов месяц назад, в ноябре мы наблюдали прежнюю тенденцию – затоваривание рынка, и связано это, в первую очередь, с нервозностью, вызванной нестабильностью в политической и экономической сферах, побудившей многих продавцов отказаться от дисконта», - поясняет Сергей Власенко, президент КР «Мегаполис-Сервис».

В «ИНКОМ-Недвижимости» продажи в ноябре увеличились на 15%, в «НДВ» – на 3,1%. Эксперты «Инкома» связывают рост числа сделок с реализацией отложенного спроса, который сформировался на рынке к началу осени. «Люди адаптировались к изменившимся условиям, избавились от иллюзий в отношении якобы грядущего не сегодня-завтра обвала цен и начали жить в новой системе рыночных координат – решать накопившиеся проблемы в тех обстоятельствах, которые есть на текущий момент. Эти покупатели вышли на рынок в сентябре – начале октября и сейчас успешно «закрыли» сделки», - поясняет Сергей Шлома.

При этом спрос вырос не на все объекты, а лишь на типовую недвижимость, отмечает заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь.

«Наиболее активно потенциальные покупатели интересуются одно- и двухкомнатными квартирами, с наименьшим бюджетом покупки. По нашим данным, совокупность потенциального спроса на такие квартиры составляет порядка более 73% от общего объема спроса», - добавляет ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерина Артемова.

Уровень потенциального спроса, то есть количество обращений к риелторам от возможных клиентов, в «Азбуке Жилья» по итогам ноября 2015 г. вырос на 61,8% по сравнению с октябрем, на 16,3% - относительно марта и на 77,1% - июня 2015 г. В годовом выражении активность потенциальных покупателей сократилась всего на 2,8%.

«Увеличение уровня потенциального спроса в конце года, то есть в период с октября по декабрь, является вполне предсказуемым развитием событий, так как именно в этот период российские покупатели в силу ряда причин желают решить свои жилищные вопросы до конца года», - отмечает Артемова.

Впрочем, предновогоднее оживление рынка в этом году оказалось точечным и недолговременным. В «ИНКОМ-Недвижимости» одновременно с увеличением реализованного спроса зафиксировали снижение потенциального: незначительное – относительно октября и 32-процентное в годовом выражении.

«Сокращение потенциального спроса (звонков и консультаций) – обычное дело в преддверии новогодних каникул, когда люди переключаются с текущих проблем на приятные предпраздничные хлопоты. Другое дело, что обычно такое сезонное снижение активности мы наблюдаем примерно после 10 декабря, а в 2015 году это отметили в последней трети ноября. Как следствие общего сокращения емкости рынка в связи со снижением спроса на фоне падения доходов населения, ужесточения условий кредитования, неопределенности развития ситуации в целом», - говорит Шлома.

Для вторичного рынка Подмосковья ноябрь оказался провальным месяцем. По данным «Мегаполис-Сервиса», спрос сократился на 27% по сравнению с октябрем, а количество авансов, переданных покупателями продавцам, - на 16,4%.

«В конце октября нельзя было даже предположить, что самый удачный с точки зрения количества сделок и авансов месяц обернется провалом в ноябре, - рассказывает Сергей Власенко. - Что же произошло в реальности? Часть октябрьских авансов риелторам пришлось вернуть покупателям, «передумавшим» приобретать недвижимость в условиях падения цен на нефть и ослабления рубля.

Нервозности также добавили события со сбитым самолетом. Иначе как объяснить тот факт, что в разговоре со специалистами по недвижимости люди напрочь отказывались от проведения авансированной сделки, а на предложение подобрать объект в другой компании отвечали, что «нас полностью устраивает ваша компания и ваш агент, но мы просто передумали».

«Виновниками» другой части авансов, не переросших в сделки, стали ипотечные банки. Они либо отказывали клиентам, которые получили предварительное одобрение, либо в конечном итоге выдавали сумму, гораздо меньшую той, на которую рассчитывал покупатель жилья на «вторичке». И такие факты были вовсе не единичными. Это еще более удивительно, если учесть, что ноябрь 2015 г. стал «самым ипотечным» месяцем уходящего года – количество сделок с привлечением заемных банковских средств составило 32,6%».

Активизации покупателей в октябре-ноябре способствовало и постепенное снижение цен на жилье – как явное, так скрытое, в виде скидок и торга. По итогам ноября средняя удельная цена предложения вернулась на уровень ноября 2014 г., сообщила Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». А по оценке «НДВ-Недвижимость», стоимость московской «вторички» и вовсе откатились к середине лета 2014 года.

Доля вторичного жилья, которое продается со скидкой, остается на максимальном уровне. По словам Сергея Шломы, четыре из пяти квартир, то есть 80% проданных в ноябре объектов, были реализованы с дисконтом.

«Резкое увеличение доли продаж с дисконтом мы отметили еще в июне (74%), с тех пор она постепенно увеличивалась, достигнув в октябре исторического рекорда – 81%. Столь высокий показатель продаж с дисконтом объясняется, прежде всего, тем, что продавцы психологически сопротивляются снижению цен на жилье, но в конечном итоге вынуждены идти на это, подчиняясь требованиям покупательского спроса», - поясняет директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость».

Размер скидок на вторичном рынке Москвы колеблется от 5% до 15%, в среднем – 9%.

«Размер скидки также зависел и от изначально выставленной стоимости объекта, его ликвидности и аналогичных предложений в районе или локации, - рассказывает Валентина Жданова, руководитель офиса «Сухаревский» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». - Например, сегодня покупатели тщательно изучают рынок, и если им нравится какой-то объект, они стараются найти аналогичные предложения в данном районе, но уже по более низкой стоимости. А затем они начинают торговаться с собственником понравившейся им квартиры, старясь сбить цену до минимальной найденной ими стоимости похожего предложения. То есть сегодня покупатель во время торга в первую очередь отталкивается от наименьшей стоимости аналогичного предложения понравившейся ему квартиры».

Одновременно часть риелторов отмечают сокращение размера дисконта в связи с уменьшением цен предложения. По наблюдениям «Азбуки Жилья», уровень скидок на типовые квартиры с начала года сократился в денежном выражении со 100 000 - 500 000 руб. до 100 000 - 250 000 руб. «При этом в ноябре 2014 г., согласно экспертному опросу риелторов нашей компании, уровень дисконта составлял не более 50 000 - 100 000 руб., - говорит Екатерина Артемова. - Это обусловлено тем, что нынешний продавец изначально формирует стоимость своего объекта в среднерыночных ценах и дополнительный дисконт не требуется».

В Подмосковье, по словам Сергея Власенков, скидки, напротив, выросли. Если в октябре можно было найти покупателя за месяц при дисконте 5-10%, то в ноябре относительно быстро продавалось только недорогое жилье или объекты, владельцы которых готовы были сбросить с первоначальной цены уже 15-20%.

Однако многие собственники, прежде всего это касалось двухкомнатных квартир улучшенной планировки, на фоне очередного раунда ослабления рубля наотрез отказывались говорить о скидках. Как следствие, спрос на отдельные категории жилья остался неудовлетворенным, а срок экспозиции квартир увеличился на полтора месяца и более, говорит Власенко.

Надо отметить, что, в отличие от столичных агентств недвижимости, московский Росреестр не зарегистрировал увеличения количества сделок в ноябре по сравнению с октябрем. Наоборот, число переходов прав на недвижимость немного – на 1,5% - снизилось после 20-процентного роста в октябре 2015 г. То есть некоторая активизация рынка действительно имела место - в октябре-ноябре Росреестр регистрировал более 9 000 новых прав на недвижимости против 7 000 – 8 000 в предыдущие месяцы, но оказалась недолгой, уже в ноябре число сделок начало снижаться.

Правда, в годовом исчислении падение составило лишь 6,7%, тогда как с апреля 2015 г. отставание от 2014 г. составляло не менее 30%. Такая ситуация объясняется низкой базой ноября 2014 г.: в прошлом году количество переходов прав на недвижимость оказалось на 31,5% ниже, чем в ноябре 2013 г., из-за растерянности участников рынка в связи с начавшейся девальвацией рубля (затем люди опомнились, и в декабре 2014-го число переходов прав существенно выросло). По сравнению с ноябрем 2013 г. результаты ноября 2015 г. ухудшились на 36,2%.

В целом, реализация отложенного спроса в октябре-ноябре не смогла сколько-нибудь существенно сократить отставание текущего года от прошлого. В январе-ноябре 2015 г. было оформлено 98 795 переходов прав на недвижимость – на 32% меньше, чем за аналогичный период 2014 г.